Energieberatung · Eigentümergemeinschaft
Energieberatung für Ihre Eigentümergemeinschaft
In der WEG hängt an einer Sanierung mehr als die Technik: Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, die Förderung ebenfalls – und vor dem Förderantrag steht ein Beschluss. Wir liefern die Zahlen, mit denen die Eigentümerversammlung entscheiden kann.
- 153.000 € förderfähige Kosten bei zwölf Wohneinheiten
- 306.000 € mit individuellem Sanierungsfahrplan
- Beschlussfähige Aufbereitung statt loser Kostenschätzung
153.000 €
förderfähige Kosten bei zwölf Wohneinheiten, pro Kalenderjahr
306.000 €
wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt
10.000 €
Zuschuss für Fachplanung und Baubegleitung, aus einem eigenen Topf
Der entscheidende Punkt
Wie Kosten und Zuschüsse verteilt werden
Die förderfähigen Kosten werden nicht je Eigentümer, sondern für das gesamte Gebäude ermittelt. Erst danach wird nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt.
Drei Punkte, die den Unterschied machen
- Höchstbetrag gilt fürs Gebäude: Er wächst mit der Zahl der Wohneinheiten – 30.000 € für die erste, je 15.000 € für die zweite bis sechste, ab der siebten je 8.000 €.
- Aufteilung nach Miteigentumsanteil: Jeder Eigentümer trägt seinen Anteil an den Kosten und erhält den entsprechenden Anteil am Zuschuss. Höchstens jedoch den Anteil, der sich bei gleichmäßiger Verteilung auf alle Wohneinheiten ergäbe.
- Beschluss vor Antrag: Der Förderantrag muss vor Vorhabenbeginn vorliegen. Der Zeitplan der Eigentümerversammlung bestimmt damit den Zeitplan der Sanierung – nicht umgekehrt.
Nachgerechnet
Ein Rechenbeispiel
Zwölf Wohneinheiten, Dämmung und Fenster für zusammen 420.000 €, dazu Fachplanung und Baubegleitung.
420.000 € Sanierungskosten an der Gebäudehülle
- Ohne Sanierungsfahrplan: förderfähig sind 153.000 €, davon 15 % → 22.950 €
- Mit Sanierungsfahrplan: förderfähig sind 300.000 €, davon 15 % plus 5 % auf den Anteil über 153.000 € → 52.350 €
- Dazu Fachplanung und Baubegleitung: 10.000 €, Energieberatung: 850 €
Gesamtzuschuss 63.200 € statt 33.800 €. Bei gleichen Miteigentumsanteilen entfallen davon rechnerisch rund 5.270 € auf jede Wohneinheit.
Beispielrechnung bei gleichmäßiger Verteilung nach den Konditionen mit Stand Juli 2026. In der Praxis richtet sich der Anteil nach der Teilungserklärung.
Der teuerste Fehler in der Eigentümergemeinschaft
Die Gemeinschaft beschließt die Sanierung, die Verwaltung holt Angebote ein, ein Betrieb wird beauftragt – und der Förderantrag folgt später, wenn die Finanzierung steht. Genau in dieser Reihenfolge ist die Förderung verloren, denn der Antrag muss vor der Beauftragung vorliegen. In der WEG passiert das besonders leicht, weil zwischen Beschluss und Umsetzung viele Hände im Spiel sind und niemand sich ausdrücklich für den Antrag zuständig fühlt. Die Lösung ist unspektakulär: Der Beschluss deckt die Beauftragung nur unter der Bedingung ab, dass die Förderzusage vorliegt – und die Antragstellung ist im Beschlusstext ausdrücklich einer Person zugewiesen.
Grundlagen
Gemeinschafts- oder Sondereigentum – warum das die Förderung bestimmt
Vor jeder Förderfrage steht die eigentumsrechtliche: Wem gehört das Bauteil, das saniert werden soll? Davon hängt ab, wer beschließt, wer zahlt und wer den Antrag stellt.
Gemeinschaftseigentum
Dach, Außenwände und deren Dämmung, Kellerdecke, Treppenhaus, zentrale Heizungsanlage und Steigleitungen. In aller Regel auch die Fenster – einschließlich Rahmen und Verglasung, obwohl sie zur einzelnen Wohnung gehören.
Die Gemeinschaft beschließt und beantragt, vertreten durch die Verwaltung
Sondereigentum
Innenausbau, Bodenbeläge, Sanitärobjekte, Innentüren und – je nach Teilungserklärung – Etagenheizungen. Alles, was hinter der Wohnungstür liegt und nicht der Konstruktion dient.
Der einzelne Eigentümer, auf eigene Rechnung und mit eigenem Antrag
Maßgeblich ist immer die Teilungserklärung – sie kann von diesen Regelfällen abweichen. Ein Blick hinein gehört an den Anfang, nicht ans Ende.
Der praktische Punkt: Nahezu alles, was energetisch relevant ist, liegt im Gemeinschaftseigentum. Eine Energieberatung für die WEG betrachtet deshalb das Gebäude als Ganzes – und nicht die Summe einzelner Wohnungen.
Gesetz und Förderung
Warum der gesetzliche Mindestschutz nicht reicht
Sobald ein Bauteil erneuert wird, greifen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes. Es legt fest, welchen Wärmedurchgangskoeffizienten das Bauteil danach höchstens haben darf. Diese Grenze ist eine Pflicht – kein Ziel.
Zwei Grenzwerte, die nicht identisch sind
- GEG-Mindestanforderung: der Wert, den das Bauteil nach der Sanierung gesetzlich einhalten muss.
- Förderfähiger Zielwert: der strengere Wert, ab dem das BAFA überhaupt einen Zuschuss zahlt.
Genau hier geht in der Praxis Geld verloren: Wer nur auf den gesetzlichen Mindestschutz ausführen lässt, erfüllt das Gesetz – und bekommt trotzdem keinen Zuschuss. Bei nahezu gleichen Baukosten, denn Gerüst, Anfahrt und Arbeitszeit bleiben identisch. Der Unterschied liegt oft nur in einigen Zentimetern Dämmstoff. Deshalb gehört der Zielwert festgelegt, bevor das Gewerk ausgeschrieben wird.
Vorbereitung
Was vor der Eigentümerversammlung geklärt sein muss
Ein Beschluss trägt nur, wenn die Zahlen belastbar sind. Diese Punkte gehören auf den Tisch, bevor abgestimmt wird.
- Umfang und Reihenfolge: welche Maßnahmen, in welchem Jahr, mit welchem Gerüst.
- Kosten je Wohneinheit: Gesamtkosten, Förderung und verbleibender Anteil, aufgeschlüsselt nach Miteigentumsanteil.
- Finanzierung: was aus der Erhaltungsrücklage kommt und was als Sonderumlage nötig wird.
- Fristen: bis wann der Förderantrag gestellt sein muss, damit die Beauftragung nicht zu früh erfolgt.
- Verantwortlichkeiten: wer Antrag, Nachweise und Auszahlung begleitet.
Zur Beschlussfassung selbst, zu Mehrheiten und zur Formulierung von Beschlussanträgen beraten wir nicht – das ist Aufgabe der Verwaltung und gegebenenfalls einer Rechtsberatung. Wir liefern die energetische und förderrechtliche Grundlage.
Finanzierung
Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Kredit
Die Förderung deckt einen Teil – der Rest muss aus der Gemeinschaft kommen. Drei Wege stehen zur Verfügung, meist in Kombination.
Erhaltungsrücklage
Der ruhigste Weg, weil das Geld bereits da ist und niemand kurzfristig nachschießen muss. In der Praxis reicht die Rücklage bei größeren Hüllmaßnahmen selten allein aus – sie deckt aber häufig den Eigenanteil nach Abzug der Förderung.
Sonderumlage
Wird mit dem Sanierungsbeschluss zusammen beschlossen und nach Miteigentumsanteilen erhoben. Der häufigste Konfliktpunkt in der Versammlung – und der Grund, warum belastbare Zahlen vor der Einladung vorliegen sollten, nicht erst in der Diskussion.
Kredit der Gemeinschaft
Rechtlich möglich, in der Praxis mit erhöhten Anforderungen an Beschluss und Bonitätsprüfung verbunden. Ob das für Ihre Gemeinschaft der richtige Weg ist, gehört in die Hände Ihrer Verwaltung und Ihrer Bank – wir liefern die Zahlen, auf denen diese Entscheidung aufsetzt.
Wir beraten technisch und zur Förderung. Fragen zu Beschlussfassung, Anfechtungsfristen und Haftung gehören zu Ihrer Verwaltung oder Rechtsberatung.
Ergebnis
Was im Sanierungsfahrplan tatsächlich steht
Der individuelle Sanierungsfahrplan ist kein formloses Gutachten, sondern ein vom Bund vorgegebenes Format. Sie erhalten zwei aufeinander abgestimmte Dokumente: einen Ergebnisbericht, der Ihr Gebäude einordnet, und eine Umsetzungshilfe, die Schritt für Schritt beschreibt, was wann zu tun ist.
Der Inhalt im Einzelnen
- Ist-Zustand je Bauteil: Dach, Außenwand, Fenster, Kellerdecke und Bodenplatte werden einzeln bewertet – mit dem heutigen Wärmedurchgangskoeffizienten und dem Zustand der Konstruktion.
- Anlagentechnik: Wärmeerzeuger, Verteilung, Warmwasser und Lüftung, jeweils mit Alter, Zustand und Einordnung zum heutigen Stand der Technik.
- Maßnahmenpakete statt Einzelteile: Welche Arbeiten sinnvoll zusammengehören, weil sie dasselbe Gerüst, dieselbe Baustelle oder dieselbe Anschlussebene betreffen.
- Reihenfolge über mehrere Jahre: Was zuerst, was später – und warum diese Abfolge günstiger ist als eine andere.
- Energie- und CO₂-Einsparung je Schritt: nachvollziehbar gerechnet, nicht als Werbeaussage.
- Kostenschätzung und Förderübersicht: je Maßnahme, mit den zum Zeitpunkt der Erstellung gültigen Fördersätzen und Höchstbeträgen.
Damit haben Sie eine Entscheidungsgrundlage, die auch in drei Jahren noch trägt – und ein Dokument, das die Förderung jeder darin enthaltenen Maßnahme erhöht.
Voraussetzungen
Wann eine Förderung überhaupt möglich ist
Nicht jedes Vorhaben ist förderfähig. Diese Punkte klären wir im Erstgespräch, bevor Aufwand entsteht.
Das muss erfüllt sein
- Gebäude mindestens fünf Jahre alt, gerechnet ab Bauantrag oder Bauanzeige.
- Antrag vor Vorhabenbeginn. Wer zuerst beauftragt und dann beantragt, verliert die Förderung endgültig – das lässt sich nachträglich nicht heilen.
- Eingetragener Sachverständiger. Die Antragstellung erfordert einen in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes geführten Experten.
- Technische Mindestanforderungen je Bauteil und Gewerk, nachzuweisen über den Verwendungsnachweis nach Abschluss.
Was wir für die Aufnahme brauchen
- Baupläne, soweit vorhanden – Grundrisse, Schnitte, Ansichten.
- Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre für Heizung und Warmwasser.
- Angaben zu früheren Sanierungen: was wann gemacht wurde, idealerweise mit Rechnungen.
- Daten zur Heizung: Typ, Baujahr, letzte Wartung.
Fehlt etwas davon, ist das kein Hindernis – wir nehmen fehlende Angaben vor Ort auf. Vollständige Unterlagen verkürzen aber die Bearbeitungszeit spürbar.
Zusammenarbeit
Was Ihre Verwaltung von uns bekommt
In der Eigentümergemeinschaft entscheidet nicht die beste Technik, sondern das beste Beschlussmaterial. Deshalb liefern wir die Unterlagen in der Form, in der die Verwaltung sie tatsächlich braucht.
Für die Einladung
- Eine Zusammenfassung auf zwei Seiten, verständlich ohne Fachkenntnisse.
- Kostenschätzung je Maßnahme mit Förderprognose und verbleibendem Eigenanteil.
- Die Aufteilung nach Miteigentumsanteilen, damit jeder Eigentümer seinen eigenen Betrag sieht statt nur die Gesamtsumme.
Für die Versammlung
- Auf Wunsch die Teilnahme am Termin – vor Ort oder digital – zur Erläuterung und für Rückfragen aus dem Kreis der Eigentümer.
- Formulierungshilfen für den Beschlusstext, insbesondere zur Bedingung, dass die Beauftragung erst nach Förderzusage erfolgt.
- Nach dem Beschluss: Antragstellung, Begleitung der Umsetzung und der Verwendungsnachweis am Ende.
Zeitpunkt
Warum der Antragszeitpunkt über die Höhe entscheidet
Für die geltenden Konditionen ist das Datum der Antragstellung maßgeblich, nicht das Datum der Bewilligung und erst recht nicht der Baubeginn. Zwei Konsequenzen ergeben sich daraus.
- Der Antrag muss vor der Beauftragung liegen. Verträge mit Handwerksbetrieben schließen Sie deshalb mit aufschiebender oder auflösender Bedingung – der Vertrag wird also erst wirksam, wenn die Förderzusage vorliegt, oder er entfällt, falls sie ausbleibt.
- Konditionen ändern sich. Fördersätze, Höchstbeträge und technische Anforderungen werden regelmäßig angepasst. Wer ein Vorhaben über mehrere Jahre plant, sollte wissen, welche Stufe zu welchem Zeitpunkt gilt.
Im Erstgespräch prüfen wir die tagesaktuelle Lage für Ihr Objekt und legen fest, wann der Antrag sinnvollerweise gestellt wird.
Stand Juli 2026. Fördersätze, technische Mindestanforderungen und Höchstgrenzen ändern sich; maßgeblich ist der Stand am Tag der Antragstellung.
Vorab selbst rechnen
Wie viel zahlt das BAFA zu Ihrer Sanierung?
Der Rechner kennt die Eigentümergemeinschaft: Wohneinheiten und Miteigentumsanteil eintragen, und er weist Ihren eigenen Anteil am Zuschuss aus.
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Häufige Fragen
Eigentümergemeinschaft – kurz beantwortet
Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum tritt in aller Regel die Gemeinschaft als Antragstellerin auf, vertreten durch die Verwaltung. Die förderfähigen Kosten werden für das gesamte Gebäude ermittelt und anschließend nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Die genaue Konstellation klären wir vor der Antragstellung.
Für die Förderung ist der wirksame Beschluss der Gemeinschaft maßgeblich, nicht die Zustimmung jedes Einzelnen. Wie ein Beschluss zustande kommt und welche Mehrheit nötig ist, klärt die Verwaltung beziehungsweise eine Rechtsberatung – das gehört nicht zu unserer Leistung.
Für das ganze Haus. Er wächst allerdings mit der Zahl der Wohneinheiten: 30.000 € für die erste, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten. Bei zwölf Wohneinheiten sind das 153.000 €, mit Sanierungsfahrplan 300.000 €.
Die Boni für selbstgenutzte Wohneinheiten werden je Eigentümer betrachtet und über einen eigenen Zusatzantrag geltend gemacht. Sie hängen von der Selbstnutzung und den persönlichen Verhältnissen ab und lassen sich nicht pauschal für die ganze Gemeinschaft ansetzen.
Die Aufnahme und der Sanierungsfahrplan brauchen je nach Objektgröße einige Wochen. Der eigentliche Taktgeber ist danach der Termin der Eigentümerversammlung. Planen Sie die Beratung deshalb früh genug vor der Versammlung ein.
Nein, und es ist meist auch nicht sinnvoll. Für einen Grundsatzbeschluss genügt eine belastbare Kostenschätzung mit Förderprognose – die liefert der Sanierungsfahrplan. Angebote werden erst danach eingeholt, auf Grundlage einer Ausschreibung, die den förderfähigen Zielwert bereits enthält. Umgekehrt entstehen Angebote, die nicht vergleichbar sind und deren Ausführung womöglich gar nicht förderfähig ist.
Mindestens fünf Jahre, gerechnet ab Bauantrag oder Bauanzeige. Für praktisch jede bestehende Eigentümergemeinschaft ist diese Hürde ohne Bedeutung.
Auch die Energieberatung selbst ist förderfähig – mit 50 % der förderfähigen Kosten, begrenzt auf einen Zuschuss von bis zu 1.700 € bei Gebäuden ab drei Wohneinheiten. Der verbleibende Eigenanteil verteilt sich nach Miteigentumsanteilen und liegt je Wohnung meist im niedrigen dreistelligen Bereich. Ein konkretes Angebot erhalten Sie nach einem kurzen Gespräch über Baujahr, Größe und Zustand.
Ja. Fachplanung und Baubegleitung haben einen eigenen Fördertopf mit 50 % Zuschuss – bei zwölf Wohneinheiten bis zu 10.000 €. Dieser Betrag wird nicht auf den Höchstbetrag der Sanierungsmaßnahmen angerechnet.
Das sagen Eigentümer aus dem Rhein-Main-Gebiet
Sanierung in der WEG geplant?
Im kostenfreien Erstgespräch klären wir, welcher Förderrahmen für Ihr Gebäude gilt und welche Zahlen die Eigentümerversammlung braucht.