Energieberatung · Mehrfamilienhaus
Energieberatung für Ihr Mehrfamilienhaus
Beim Mehrfamilienhaus wächst der Förderrahmen mit jeder Wohneinheit – bei sechs Einheiten auf das Dreieinhalbfache eines Einfamilienhauses. Genau deshalb bleibt hier am meisten liegen, wenn ohne Plan saniert wird.
- 105.000 € förderfähige Kosten bei sechs Wohneinheiten
- 210.000 € mit individuellem Sanierungsfahrplan
- 6.000 € zusätzlich für Fachplanung und Baubegleitung
105.000 €
förderfähige Kosten bei sechs Wohneinheiten, pro Kalenderjahr
210.000 €
wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt
21.000 €
Mehrzuschuss durch den Sanierungsfahrplan im Beispiel unten
Der entscheidende Punkt
Wie der Höchstbetrag mit den Wohneinheiten wächst
Die erste Wohneinheit bringt 30.000 € förderfähige Kosten, die zweite bis sechste je 15.000 €, ab der siebten je 8.000 €. Mit Sanierungsfahrplan verdoppelt sich dieser Rahmen nahezu – und der Anteil oberhalb des Basisbetrags wird mit 20 statt 15 % gefördert.
| Wohneinheiten | Höchstbetrag Hülle | mit iSFP | Fachplanung, Zuschuss |
|---|---|---|---|
| 1 | 30.000 € | 60.000 € | 2.500 € |
| 2 | 45.000 € | 90.000 € | 2.500 € |
| 4 | 75.000 € | 150.000 € | 4.000 € |
| 6 | 105.000 € | 210.000 € | 6.000 € |
| 8 | 121.000 € | 240.000 € | 8.000 € |
| 10 | 137.000 € | 270.000 € | 10.000 € |
| ab 12 | 153.000 € | 306.000 € | 10.000 € |
Höchstbeträge für Dämmung, Fenster und Türen, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung zusammen, je Antrag und Kalenderjahr. Fachplanung und Baubegleitung haben einen eigenen Topf und werden nicht angerechnet. Stand Juli 2026.
Nachgerechnet
Ein Rechenbeispiel
Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten. Geplant sind Dämmung und Fenster für zusammen 260.000 €, dazu Fachplanung und Baubegleitung.
260.000 € Sanierungskosten an der Gebäudehülle
- Ohne Sanierungsfahrplan: förderfähig sind 105.000 €, davon 15 % → 15.750 €
- Mit Sanierungsfahrplan: förderfähig sind 210.000 €, davon 15 % plus 5 % auf den Anteil über 105.000 € → 36.750 €
- Dazu Fachplanung und Baubegleitung: 6.000 €, Energieberatung: 850 €
Gesamtzuschuss 43.600 € statt 22.600 €. Der Sanierungsfahrplan bringt 21.000 € mehr.
Beispielrechnung nach den Konditionen mit Stand Juli 2026. Ihre tatsächliche Förderung hängt von Gebäude, Maßnahmen und Antragszeitpunkt ab.
Der teuerste Fehler beim Mehrfamilienhaus
Alle Wohneinheiten in einen Antrag zu packen, klingt nach weniger Aufwand – kostet aber regelmäßig Geld. Der Höchstbetrag staffelt sich je Wohneinheit, die Schwelle für den iSFP-Bonus muss dagegen in einem einzigen Antrag erreicht werden. Wer die Maßnahmen auf mehrere kleine Anträge über die Jahre verteilt, unterschreitet diese Schwelle möglicherweise jedes Mal und verliert den Bonus komplett. Umgekehrt kann es sinnvoll sein, ein Vorhaben bewusst zu bündeln, um über den Basis-Höchstbetrag hinauszukommen. Welcher Weg günstiger ist, entscheidet sich an Ihren konkreten Zahlen – nicht an einer Faustregel.
Vermietersicht
Was beim vermieteten Objekt dazukommt
Bei selbstgenutzten Häusern zählt vor allem der Verbrauch. Beim vermieteten Mehrfamilienhaus kommen Wirtschaftlichkeit, Umlagefähigkeit und die Kommunikation mit den Mietern dazu.
Wirtschaftlichkeit
Wir stellen Investition, Förderung und Einsparung gegenüber – als Grundlage für Ihre Entscheidung, nicht als Verkaufsargument.
Modernisierungsumlage
Welcher Teil der Kosten umlagefähig ist, hängt von der Maßnahme und der erhaltenen Förderung ab. Wir bereiten die Zahlen so auf, dass Ihre Rechtsberatung damit arbeiten kann.
Ablauf im bewohnten Objekt
Gerüststandzeiten, Zugang zu Wohnungen, Reihenfolge der Gewerke: Das gehört in die Planung, bevor der erste Betrieb anrückt.
Zur Umlagefähigkeit und zu mietrechtlichen Fragen beraten wir nicht – das ist Aufgabe Ihrer Rechtsberatung. Wir liefern die energetischen und förderrechtlichen Zahlen, auf denen diese aufsetzt.
Gesetz und Förderung
Warum der gesetzliche Mindestschutz nicht reicht
Sobald ein Bauteil erneuert wird, greifen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes. Es legt fest, welchen Wärmedurchgangskoeffizienten das Bauteil danach höchstens haben darf. Diese Grenze ist eine Pflicht – kein Ziel.
Zwei Grenzwerte, die nicht identisch sind
- GEG-Mindestanforderung: der Wert, den das Bauteil nach der Sanierung gesetzlich einhalten muss.
- Förderfähiger Zielwert: der strengere Wert, ab dem das BAFA überhaupt einen Zuschuss zahlt.
Genau hier geht in der Praxis Geld verloren: Wer nur auf den gesetzlichen Mindestschutz ausführen lässt, erfüllt das Gesetz – und bekommt trotzdem keinen Zuschuss. Bei nahezu gleichen Baukosten, denn Gerüst, Anfahrt und Arbeitszeit bleiben identisch. Der Unterschied liegt oft nur in einigen Zentimetern Dämmstoff. Deshalb gehört der Zielwert festgelegt, bevor die Fassade ausgeschrieben wird.
Praxis
Aufnahme im bewohnten Objekt
Die häufigste Sorge von Eigentümern und Verwaltern: Wie viel Unruhe bringt eine Energieberatung ins Haus? Die Antwort fällt weniger dramatisch aus als erwartet.
Was von außen geht
Der größte Teil der Aufnahme betrifft die Gebäudehülle und lässt sich ohne Zugang zu einzelnen Wohnungen erledigen: Fassade, Dach, Fenster von außen, Kellerräume, Treppenhaus, Heizraum. Für ein Haus mit acht Wohneinheiten sind das typischerweise zwei bis drei Stunden vor Ort.
Was Zugang braucht
Einzelne Stichproben in Wohnungen sind hilfreich, aber nicht in jeder Einheit nötig – zwei bis drei repräsentative Wohnungen genügen meist, idealerweise in unterschiedlicher Lage im Gebäude. Die Termine stimmen wir mit der Verwaltung ab und kündigen sie mit ausreichend Vorlauf an.
Bei vermieteten Einheiten gilt: Ein Ortstermin zur Bestandsaufnahme ist keine Modernisierungsmaßnahme und löst keine Duldungspflicht nach § 555d BGB aus. In der Praxis funktioniert die freundliche Anfrage mit zwei Wochen Vorlauf besser als jede formale Ankündigung.
Ergebnis
Was im Sanierungsfahrplan tatsächlich steht
Der individuelle Sanierungsfahrplan ist kein formloses Gutachten, sondern ein vom Bund vorgegebenes Format. Sie erhalten zwei aufeinander abgestimmte Dokumente: einen Ergebnisbericht, der Ihr Gebäude einordnet, und eine Umsetzungshilfe, die Schritt für Schritt beschreibt, was wann zu tun ist.
Der Inhalt im Einzelnen
- Ist-Zustand je Bauteil: Dach, Außenwand, Fenster, Kellerdecke und Bodenplatte werden einzeln bewertet – mit dem heutigen Wärmedurchgangskoeffizienten und dem Zustand der Konstruktion.
- Anlagentechnik: Wärmeerzeuger, Verteilung, Warmwasser und Lüftung, jeweils mit Alter, Zustand und Einordnung zum heutigen Stand der Technik.
- Maßnahmenpakete statt Einzelteile: Welche Arbeiten sinnvoll zusammengehören, weil sie dasselbe Gerüst, dieselbe Baustelle oder dieselbe Anschlussebene betreffen.
- Reihenfolge über mehrere Jahre: Was zuerst, was später – und warum diese Abfolge günstiger ist als eine andere.
- Energie- und CO₂-Einsparung je Schritt: nachvollziehbar gerechnet, nicht als Werbeaussage.
- Kostenschätzung und Förderübersicht: je Maßnahme, mit den zum Zeitpunkt der Erstellung gültigen Fördersätzen und Höchstbeträgen.
Damit haben Sie eine Entscheidungsgrundlage, die auch in drei Jahren noch trägt – und ein Dokument, das die Förderung jeder darin enthaltenen Maßnahme erhöht.
Strategie
Sanierung über mehrere Jahre planen
Beim Mehrfamilienhaus ist die Gesamtsanierung in einem Zug selten realistisch – wegen der Investitionssumme, wegen der Mieterschaft und wegen der Kapazitäten am Bau. Der Sanierungsfahrplan ist deshalb hier kein Zusatzdokument, sondern das eigentliche Arbeitsinstrument.
Was er über die Jahre leistet
- Er verhindert Doppelarbeit. Wer die Fassade dämmt, bevor die Fenster getauscht sind, zahlt den Anschluss zweimal. Wer die Heizung auslegt, bevor die Hülle feststeht, kauft eine zu große Anlage.
- Er macht die Finanzierung planbar. Jede Maßnahme ist mit Kostenschätzung und erwarteter Förderung hinterlegt – Sie wissen, welche Rücklage in welchem Jahr gebraucht wird.
- Er sichert den Bonus über den gesamten Zeitraum. Der iSFP behält seine Gültigkeit; jede darin enthaltene Maßnahme profitiert, auch wenn zwischen den Schritten Jahre liegen.
- Er überlebt einen Verwalterwechsel. Das Dokument gehört zum Gebäude, nicht zur Person – ein neuer Verwalter oder Käufer kann daran anknüpfen.
Einordnung
Energieausweis, Energieberatung, Sanierungsfahrplan
Drei Begriffe, die regelmäßig verwechselt werden – mit spürbaren Folgen. Wer einen Energieausweis online bestellt und glaubt, damit die Voraussetzung für Fördermittel geschaffen zu haben, stellt das erst fest, wenn der Antrag abgelehnt wird.
Energieausweis
Pflichtdokument bei Verkauf und Vermietung. Bewertet das Gebäude überschlägig und macht es mit anderen vergleichbar. Er sagt nichts darüber, welche Maßnahme sich bei Ihnen lohnt.
Keine Fördervoraussetzung
Energieberatung
Aufnahme des Gebäudes vor Ort, fachliche Einordnung, konkrete Empfehlungen. Grundlage für jede weitere Entscheidung – und für die Antragstellung.
Nötig: eingetragener Sachverständiger
Sanierungsfahrplan (iSFP)
Standardisiertes Dokument mit Maßnahmen, Reihenfolge, Kosten und Einsparung über mehrere Jahre. Vom Bund vorgegebenes Format, nicht frei gestaltet.
Freiwillig – erhöht Höchstbetrag und Satz
Der praktische Hinweis: Die Daten für den Energieausweis fallen bei der Aufnahme ohnehin an. Wer beides zusammen beauftragt, zahlt deutlich weniger als bei getrennter Vergabe.
Fallstricke
Zwei Grenzen, die beim Mehrfamilienhaus oft übersehen werden
Heizungsoptimierung nur bis fünf Wohneinheiten
Hydraulischer Abgleich, Pumpentausch und Flächenheizung sind als Einzelmaßnahme nur bis einschließlich fünf Wohneinheiten förderfähig. Ab der sechsten Einheit fällt diese Position aus der Förderung – die Kosten bleiben, der Zuschuss nicht.
Fachplanung ist bei 20.000 € gedeckelt
Der eigene Topf für Fachplanung und Baubegleitung wächst mit 2.000 € je Wohneinheit, endet aber bei 20.000 € förderfähigen Kosten. Ab zehn Wohneinheiten ist die Grenze erreicht – jede weitere Einheit erhöht den Zuschuss nicht mehr.
Zusammenarbeit
Ablauf und Kosten
- Erstgespräch: kostenfrei. Wir klären Objektgröße, Zustand und Zielsetzung.
- Vor-Ort-Termin: Aufnahme des gesamten Gebäudes, nicht nur einer Musterwohnung.
- Sanierungsfahrplan: Maßnahmen, Reihenfolge und Kosten über mehrere Jahre gedacht.
- Förderantrag: fristgerecht vor der Beauftragung, mit Prüfung aller Angebote.
- Baubegleitung: Kontrolle der Ausführung und Verwendungsnachweis bis zur Auszahlung.
Was die Beratung kostet
- Beratungshonorar – abhängig von Wohneinheiten und Aufnahmeumfang
- abzüglich 50 % BAFA-Zuschuss auf die förderfähigen Kosten
- gedeckelt auf 850 € Zuschuss ab drei Wohneinheiten
Gemessen an den 21.000 € Mehrzuschuss aus dem Rechenbeispiel liegt der Eigenanteil in einer Größenordnung, über die man nicht lange nachdenken muss.
Voraussetzungen
Wann eine Förderung überhaupt möglich ist
Nicht jedes Vorhaben ist förderfähig. Diese Punkte klären wir im Erstgespräch, bevor Aufwand entsteht.
Das muss erfüllt sein
- Gebäude mindestens fünf Jahre alt, gerechnet ab Bauantrag oder Bauanzeige.
- Antrag vor Vorhabenbeginn. Wer zuerst beauftragt und dann beantragt, verliert die Förderung endgültig – das lässt sich nachträglich nicht heilen.
- Eingetragener Sachverständiger. Die Antragstellung erfordert einen in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes geführten Experten.
- Technische Mindestanforderungen je Bauteil und Gewerk, nachzuweisen über den Verwendungsnachweis nach Abschluss.
Was wir für die Aufnahme brauchen
- Baupläne, soweit vorhanden – Grundrisse, Schnitte, Ansichten.
- Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre für Heizung und Warmwasser.
- Angaben zu früheren Sanierungen: was wann gemacht wurde, idealerweise mit Rechnungen.
- Daten zur Heizung: Typ, Baujahr, letzte Wartung.
Fehlt etwas davon, ist das kein Hindernis – wir nehmen fehlende Angaben vor Ort auf. Vollständige Unterlagen verkürzen aber die Bearbeitungszeit spürbar.
Zeitpunkt
Warum der Antragszeitpunkt über die Höhe entscheidet
Für die geltenden Konditionen ist das Datum der Antragstellung maßgeblich, nicht das Datum der Bewilligung und erst recht nicht der Baubeginn. Zwei Konsequenzen ergeben sich daraus.
- Der Antrag muss vor der Beauftragung liegen. Verträge mit Handwerksbetrieben schließen Sie deshalb mit aufschiebender oder auflösender Bedingung – der Vertrag wird also erst wirksam, wenn die Förderzusage vorliegt, oder er entfällt, falls sie ausbleibt.
- Konditionen ändern sich. Fördersätze, Höchstbeträge und technische Anforderungen werden regelmäßig angepasst. Wer ein Vorhaben über mehrere Jahre plant, sollte wissen, welche Stufe zu welchem Zeitpunkt gilt.
Im Erstgespräch prüfen wir die tagesaktuelle Lage für Ihr Objekt und legen fest, wann der Antrag sinnvollerweise gestellt wird.
Stand Juli 2026. Fördersätze, technische Mindestanforderungen und Höchstgrenzen ändern sich; maßgeblich ist der Stand am Tag der Antragstellung.
Vorab selbst rechnen
Wie viel zahlt das BAFA zu Ihrer Sanierung?
Wohneinheiten eintragen, Maßnahmen wählen, Zuschuss und Eigenanteil sehen. Der Rechner berücksichtigt die Staffelung der Höchstbeträge automatisch.
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Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus – kurz beantwortet
Für die Staffelung der Höchstbeträge sind Wohneinheiten maßgeblich. Wie eine gemischt genutzte Immobilie eingeordnet wird, hängt vom Flächenanteil ab und gehört in die Aufnahme vor Ort. Das klären wir, bevor ein Antrag gestellt wird.
Ja, und beim Mehrfamilienhaus ist das häufig sinnvoll. Der Höchstbetrag steht je Kalenderjahr erneut zur Verfügung. Der Sanierungsfahrplan legt die Reihenfolge so fest, dass keine doppelten Gerüst- oder Anfahrtskosten entstehen.
Der Heizungstausch läuft über ein eigenes Förderprogramm mit eigenen Höchstbeträgen und ist in den Zahlen auf dieser Seite nicht enthalten. Wir betrachten ihn getrennt und stimmen ihn zeitlich auf die Hüllmaßnahmen ab.
Für die Förderung nicht. Praktisch schon: Gerüst, Zugang zu Wohnungen und Arbeitszeiten wollen angekündigt sein. Zu den mietrechtlichen Pflichten – Ankündigung, Duldung, Modernisierungsumlage – beraten wir nicht, das ist Sache Ihrer Rechtsberatung.
Der iSFP-Bonus wirkt auf den Kostenanteil oberhalb des Basis-Höchstbetrags. Bei sechs Wohneinheiten liegt dieser bei 105.000 € – wer darunter bleibt, hat rechnerisch keinen Vorteil aus dem Bonus. Bei größeren Vorhaben ist der Effekt dagegen erheblich, wie das Beispiel oben zeigt.
Mindestens fünf Jahre, gerechnet ab Bauantrag oder Bauanzeige. Bei Beständen aus den 1950er- bis 1970er-Jahren – dem typischen Fall im Rhein-Main-Gebiet – ist das nie ein Thema.
Ja. Höchstbeträge, Sperrfristen und der Sanierungsfahrplan sind gebäudebezogen. Für Portfolios mit vergleichbarer Bauweise lässt sich die Aufnahme allerdings deutlich straffen, weil Konstruktionen und Anlagentechnik sich wiederholen. Bei mehr als drei Objekten sprechen wir über ein gemeinsames Vorgehen.
Das ist der Normalfall und kein Nachteil. Bereits erneuerte Bauteile fallen aus der Betrachtung heraus, der Rest wird darauf abgestimmt. Wichtig ist nur zu wissen, was wann gemacht wurde – für Bauteile gelten teils Sperrfristen, innerhalb derer eine erneute Förderung ausgeschlossen ist. Diese Fristen sind gebäudebezogen und gelten auch dann, wenn ein Voreigentümer die Förderung in Anspruch genommen hat.
Erforderlich ist ein in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes eingetragener Sachverständiger. Diese Eintragung liegt vor – ohne sie wäre eine Antragstellung nicht möglich.
Das sagen Eigentümer aus dem Rhein-Main-Gebiet
Mehrfamilienhaus sanieren? Erst den Rahmen kennen.
Im kostenfreien Erstgespräch ordnen wir Ihr Objekt ein: welcher Höchstbetrag gilt, welche Reihenfolge sinnvoll ist und was der Sanierungsfahrplan bringt.